किराया बनाम खरीद: क्यों

समाज में एक निरंतर विश्वास है, जो माता-पिता, रियल एस्टेट एजेंटों और बैंकों द्वारा हम में डाला गया है, कि किराया "पैसे बर्बाद करना" है जबकि खरीदना "इक्विटी बनाना" है। यह तार्किक लगता है: एक भुगतान मकान मालिक के पास जाता है, दूसरा आपकी अपनी जेब में जाता है। काश यह इतना आसान होता।

यह द्विआधारी दृष्टिकोण पूंजी के मौलिक यांत्रिकी की अनदेखी करता है। सच तो यह है कि घर के स्वामित्व के साथ भारी अपुनर्प्राप्त लागत (Unrecoverable Costs) आती है—पैसा जो आपकी जेब से निकलता है और कभी वापस नहीं आता। निष्पक्ष तुलना करने के लिए, हमें मासिक भुगतानों को देखना बंद करना होगा और पूंजी की कुल लागत को देखना शुरू करना होगा।

इस विस्तृत विश्लेषण में, हम "5% नियम", इक्विटी की छिपी लागतों और यह पता लगाएंगे कि अंतर का निवेश करने वाला किराएदार अक्सर गृहस्वामी से अधिक अमीर क्यों हो सकता है।

"स्वयं को भुगतान" का मिथक

जब आप किराया देते हैं, तो उस पैसे का 100% एक अपुनर्प्राप्त लागत है। आप एक सेवा के लिए भुगतान कर रहे हैं: आश्रय। इसे समझना आसान है। हालाँकि, जब आप बंधक का भुगतान करते हैं, तो उस पैसे का एक महत्वपूर्ण हिस्सा भी अपुनर्प्राप्त होता है।

30-वर्षीय बंधक के पहले 5-7 वर्षों के दौरान, आपके मासिक चेक का अधिकांश हिस्सा ब्याज के रूप में बैंक को जाता है। ब्याज पैसे पर किराया है। आप घर खरीदने के लिए बैंक की नकदी किराए पर ले रहे हैं। वह पैसा हमेशा के लिए चला गया है, ठीक वैसे ही जैसे मकान मालिक को दिया गया किराया।

होम इक्विटी के तीन छिपे हुए हत्यारे

ब्याज के अलावा, गृहस्वामियों को तीन अन्य प्रमुख अपुनर्प्राप्त लागतों का सामना करना पड़ता है जो किराएदारों को नहीं करना पड़ता:

1. संपत्ति कर (हमेशा के लिए किराया)

भले ही आप अपने बंधक का पूरा भुगतान कर दें, आप वास्तव में अपने घर के मालिक कभी नहीं होते हैं। आपको सरकार को हमेशा के लिए संपत्ति कर देना होगा। अमेरिका में, यह सालाना घर के मूल्य का 1% से 3% तक होता है। $500,000 के घर पर, यह $5,000 से $15,000 प्रति वर्ष है जो गायब हो जाता है।

2. रखरखाव (1% नियम)

छतें लीक होती हैं। बॉयलर फट जाते हैं। दीमक लकड़ी खाते हैं। रियल एस्टेट में अंगूठे का एक आम तौर पर स्वीकृत नियम यह है कि आपको रखरखाव के लिए प्रति वर्ष घर के मूल्य का 1% बजट बनाना चाहिए। नवीनीकरण नहीं (जो मूल्य जोड़ते हैं), बल्कि रखरखाव (घर को खड़ा रखना)।

किराएदार टूटे हुए वॉटर हीटर के लिए भुगतान नहीं करते हैं। मकान मालिक करते हैं।

3. पूंजी की लागत (अवसर लागत)

यह सबसे अधिक अनदेखा कारक है। जब आप घर पर $100,000 नीचे रखते हैं, तो वह पैसा फंस जाता है। यह "मृत इक्विटी" है। यदि आपने इसके बजाय किराए पर लिया होता, तो वह $100,000 शेयर बाजार (उदा. S&P 500) में निवेश किया जा सकता था, जिसने ऐतिहासिक रूप से सालाना ~10% रिटर्न दिया है।

उस नकदी को ड्राईवॉल और लकड़ी में लॉक करके, आप उन संभावित लाभों को खो रहे हैं जो इसे कहीं और अर्जित कर सकते थे। यह एक वास्तविक लागत है।

5% नियम: एक त्वरित अनुमान

कनाडाई पोर्टफोलियो मैनेजर बेन फेलिक्स ने किराया बनाम खरीद की त्वरित तुलना करने के लिए "5% नियम" को लोकप्रिय बनाया। यह घर के स्वामित्व की कुल वार्षिक अपुनर्प्राप्त लागत का अनुमान लगाता है।

किराए पर लेने का लाभ: संपत्ति के रूप में लचीलापन

वित्तीय मामलों को एक तरफ, किराए पर लेना आपको कुछ ऐसा खरीदता है जो पैसा अक्सर नहीं कर सकता: गतिशीलता। घर खरीदना एक भारी अतरल प्रतिबद्धता है। घर बेचने में एजेंट शुल्क और समापन लागत में घर के मूल्य का 6-10% खर्च होता है।

यदि आप युवा हैं और करियर-केंद्रित हैं, तो 20% वेतन वृद्धि के लिए एक नए शहर में जाने में सक्षम होना मूल्यवान है। बंधक से बंधे होने से आपको उस अवसर को लेने से रोका जा सकता है। किराए पर लेना स्वतंत्रता खरीदना है।

निर्णय

खरीदना बुरा नहीं है। यह स्थिरता, जबरन बचत और किराया मुद्रास्फीति के खिलाफ सुरक्षा प्रदान करता है। लेकिन यह स्वचालित जीत नहीं है। यदि आप किराए पर लेते हैं लेकिन अंतर को जीवनशैली पर खर्च करते हैं, तो खरीदना जीतता है। लेकिन यदि आप किराए पर लेते हैं और अंतर का आक्रामक रूप से निवेश करते हैं, तो आप अक्सर एक पोर्टफोलियो बना सकते हैं जो होम इक्विटी से आगे निकल जाता है।

1980 के अंगूठे के नियमों पर भरोसा न करें। वास्तविक डेटा का उपयोग करें। हमने अवसर लागत, प्रशंसा और करों के जटिल गणित को संभालने के लिए एक व्यापक उपकरण बनाया है। यह देखने के लिए हमारे किराया बनाम खरीद कैलकुलेटर का उपयोग करें कि 10, 20 या 30 वर्षों में आपकी विशिष्ट स्थिति के लिए कौन सा रास्ता अधिक धन बनाता है।