Аренда или покупка: почему «деньги на ветер» — это миф (Правило 5%)

В обществе существует устойчивое убеждение, внушаемое нам родителями, агентами по недвижимости и банками, что аренда — это «выбрасывание денег на ветер», а покупка — это «создание капитала». Звучит логично: один платеж уходит арендодателю, другой — в ваш собственный карман. Если бы все было так просто.

Этот бинарный взгляд игнорирует фундаментальную механику капитала. Правда в том, что владение жильем связано с огромными невозвратными расходами — деньгами, которые уходят из вашего кармана и никогда не возвращаются. Чтобы провести честное сравнение, нам нужно перестать смотреть на ежемесячные платежи и начать смотреть на общую стоимость капитала.

В этом подробном разборе мы рассмотрим «Правило 5%», скрытые расходы на капитал и почему арендатор, который инвестирует разницу, часто может стать богаче домовладельца.

Миф о том, что вы «платите себе»

Когда вы платите за аренду, 100% этих денег — невозвратные расходы. Вы платите за услугу: жилье. Это легко понять. Однако, когда вы платите ипотеку, значительная часть этих денег также является невозвратной.

В течение первых 5-7 лет 30-летней ипотеки подавляющая часть вашего ежемесячного чека уходит в банк в виде Процентов. Проценты — это арендная плата за деньги. Вы арендуете деньги банка, чтобы купить дом. Эти деньги уходят навсегда, так же как арендная плата, выплачиваемая арендодателю.

Три скрытых убийцы капитала

Помимо процентов, домовладельцы сталкиваются с тремя другими крупными невозвратными расходами, которых нет у арендаторов:

1. Налоги на недвижимость (Вечная аренда)

Даже если вы полностью выплатите ипотеку, вы никогда не будете владеть своим домом полностью бесплатно. Вы должны платить налоги на недвижимость государству вечно. В США это составляет от 1% до 3% от стоимости дома ежегодно. Для дома стоимостью $500,000 это от $5,000 до $15,000 в год, которые исчезают.

2. Обслуживание (Правило 1%)

Крыши текут. Бойлеры взрываются. Термиты едят дерево. Общепринятое правило в недвижимости гласит, что вы должны закладывать в бюджет 1% от стоимости дома в год на обслуживание. Не на ремонт (который добавляет ценность), а на обслуживание (поддержание дома в рабочем состоянии).

Арендаторы не платят за сломанные водонагреватели. Домовладельцы платят.

3. Стоимость капитала (Альтернативные издержки)

Это самый упускаемый из виду фактор. Когда вы вносите $100,000 в качестве первоначального взноса за дом, эти деньги оказываются в ловушке. Это «мертвый капитал». Если бы вы вместо этого арендовали жилье, эти $100,000 могли бы быть инвестированы в фондовый рынок (например, S&P 500), который исторически приносил ~10% годовых.

Замораживая эти деньги в гипсокартоне и древесине, вы теряете потенциальную прибыль, которую могли бы получить в другом месте. Это реальные расходы.

Правило 5%: Быстрая эвристика

Канадский портфельный менеджер Бен Феликс популяризировал «Правило 5%» для быстрого сравнения аренды и покупки. Оно оценивает общие ежегодные невозвратные расходы на владение домом.

Преимущество аренды: Гибкость как актив

Помимо финансов, аренда дает вам то, что деньги часто не могут купить: Мобильность. Покупка дома — это огромное неликвидное обязательство. Продажа дома стоит 6-10% от стоимости дома в виде комиссионных агентам и расходов на закрытие сделки.

Если вы молоды и сосредоточены на карьере, возможность переехать в новый город ради повышения зарплаты на 20% очень ценна. Привязка к ипотеке может помешать вам воспользоваться этой возможностью. Аренда — это покупка свободы.

Вердикт

Покупка — это не плохо. Она предлагает стабильность, принудительные сбережения и защиту от инфляции аренды. Но это не автоматическая победа. Если вы арендуете, но тратите разницу на образ жизни, покупка выигрывает. Но если вы арендуете и инвестируете разницу агрессивно, вы часто можете создать портфель, который опередит стоимость жилья.

Не полагайтесь на эмпирические правила 1980 года. Используйте реальные данные. Мы создали комплексный инструмент для обработки сложной математики альтернативных издержек, роста стоимости и налогов. Используйте наш Калькулятор Аренды и Покупки, чтобы увидеть, какой путь создаст больше богатства для вашей конкретной ситуации через 10, 20 или 30 лет.